Les différents types de SCPI
De la variabilité du capital aux avantages fiscaux, on vous guide pas à pas pour comprendre les différentes formes de SCPI.
Il existe deux formes de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
La SCPI à capital fixe
Avec la SCPI à capital fixe, le gérant détermine la valeur du capital de la SCPI et le nombre d’associés à la création de la SCPI. Un capital maximal et minimal doit être indiqué dans les statuts.
Tant que le capital maximal n’a pas été atteint, la collecte se poursuit. Une fois le montant atteint, plus aucun investissement ne peut être effectué.
Les futurs investisseurs devront atteindre les prochaines phases de souscriptions décidées par le gérant. Les augmentations ne sont possibles que si 75 % des souscriptions de la précédente augmentation ont été investies et que les offres de cession des anciennes parts n’ont pas été réalisées à un prix inférieur au prix des nouvelles parts.
Le prix d’achat et de revente des parts dépend du marché de l’offre et de la demande. En effet, l’investisseur doit trouver un acheteur pour reprendre ses parts.
La SCPI à capital variable
Quant à la SCPI à capital variable, le gérant ne fixe aucun capital ce qui permet de souscrire à n’importe quel moment dans la SCPI.
Néanmoins, des seuils minimum et maximum sont prévus dans les statuts. Le gérant doit investir tous les capitaux reçus.
Cette situation peut conduire à diminuer la qualité du parc immobilier de la SCPI. Par contre, la valeur des parts est déterminée par le gérant à partir de la valeur des actifs de la SCPI ce qui procure une grande stabilité. Le prix de souscription varie de plus ou moins 10 % de la valeur vénale des immeubles détenus à laquelle il faut ajouter la trésorerie et les frais engendrés pour reconstituer le patrimoine.
Lorsqu’un investisseur souhaite vendre ses parts, la SCPI les reprend et compense la sortie par de nouveaux souscripteurs.
Ensuite, l’investisseur doit choisir entre SCPI de rendement et SCPI fiscales.
La SCPI de Rendement
Elles ont pour objectif de distribuer des revenus réguliers et des plus-values immobilières lors de la revente des parts des investisseurs.
Le capital de la SCPI est investi en bureaux, locaux commerciaux ou en différentes structures appartenant à une même thématique.
Il est tout à fait possible qu’une SCPI investisse dans les trois secteurs, mais à condition qu’aucun ne dépasse 70 % de son parc immobilier.
Il existe donc 4 types de SCPI de rendement
La SCPI Fiscale
Quant à la SCPI fiscale, elle offre des avantages fiscaux puisqu’elle investit dans l’immobilier d’habitation, neuf ou à rénover, selon les dispositifs de défiscalisation en vigueur (loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, …).
L’investisseur obtient des réductions d’impôts en contrepartie d’une certaine durée de détention et de location.
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